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Définition
Les obligations foncières (Hypothekenpfandbrief) sont des
obligations sécurisées émises par des sociétés de crédit foncier (SCF)
filiale d'une banque et garanties par des sûretés réelles prises sur des
biens immobiliers.
En France, plus de quatre ans après sa naissance
officielle marquée par la loi du 25 juin 1999 sur l'épargne et la
sécurité financière. Le volume des encours total du marché des obligations
foncières françaises représentait fin 2002, 70 milliards d'euros, soit 5 %
du marché européen, au troisième rang derrière le Danemark (13 %) et les
Pfandbriefe allemandes, dont le volume global s'élève à plus de 1.000 milliards
d'euros, soit 73 % du montant européen. La troisième place de la France est
menacée par l'essor des cedulas espagnols.
Société de crédit
foncier
Le régime légal français des obligations foncières – legal
covered bonds – a donc opté pour la création d’un établissement de crédit
juridiquement distinct de la banque originatrice – généralement filiale à 100 %
de ladite banque – et à objet
exclusif. Il ne s’agit pas d’un système intégré
organisant au sein de la banque originatrice un patrimoine d’affectation dédié à
la couverture des obligations sécurisées comme pour les Pfandbriefe allemands ou
les cédulas espagnoles. La banque cède ces créances à la SCF qui elle-même émet
des obligations foncières avec privilège légal. Elle les récupère intégralement
en cas de défaut.
Garanties
Ces obligations constituent un placement privilégié pour les
investisseurs souhaitant bénéficier d’une forte protection du fait :
– de la
signature d’un établissement de crédit filial d’un grand groupe bancaire : la
banque originatrice cède ses créances à l’établissement de crédit foncier et les
récupère en cas de défaut. De plus, en sa qualité d’établissement de crédit, la
SCF est régie par les mêmes règles que les autres établissements de crédit leur
imposant de se doter de moyens structurels, comptables et financiers qui leur
permettent de garantir à leurs clients et leurs partenaires un niveau de
sécurité maximum, mais également par des règles spécifiques prévues par les
articles L. 515-13 et suivant du Code monétaire et financier ;
– d’actifs de qualité en garantie : les crédits immobiliers sont
toujours accordés en fonction de la solvabilité de l’emprunteur et non de
l’estimation du bien comme aux États-Unis, pays où s’applique la règle du none
recorde qui permet à l’acquéreur d’abandonner à l’établissement de crédit son
bien et sa créance en cas de chute du marché immobilier, ce qui a pour
conséquence une fragilisation des établissements de crédit dès lors que les
défauts de paiement se multiplient ;
– d’un privilège légal de remboursement y compris vis-à-vis de
l’État prévu par les articles L. 515-13 et suivant du code monétaire et
financier.
Obligations foncières &
Obligations à l'habitat
L’obligation foncière n’est cependant pas complètement adaptée à
la réalité du marché immobilier français dominé par les crédits cautionnés. Le
ratio crédits hypothécaires/crédits cautionnés s’est inversé depuis 1999. Le
collatéral des obligations foncières ne peut être qu’un pool de crédits
hypothécaires constitué, aux termes de la directive OPCVM, d’un maximum de 35 %
de crédits cautionnés. Or la structure des crédits accordés en France qui était
de 70 % de crédits hypothécaires et de 30 % de crédits cautionnés en 1999 s’est
exactement inversée depuis lors. En effet, le crédit cautionné présente un
certain nombre d’avantages pour l’emprunteur :
– il consiste à faire appel à
une société de caution mutuelle qui se porte garante du prêt. Le bien ne sera
pas hypothéqué. En conséquence, l’ensemble des frais concernant la prise
d’hypothèque est éliminé ainsi que les frais d’acte notarié.
– le traitement
du dossier s’en trouve également accéléré.
C'est pourquoi sont choisies par les banques à la place des
obligations foncières légales, des obligations foncières contractuelles.
Obligations sécurisées
légales & Obligations sécurisées contractuelles
Les obligations foncières – legal covered bonds – diffèrent des
covered bonds contractuels du fait du privilège légal de remboursement
prévu par les articles L. 515-19 et suivants du Code monétaire et
financier qui disposent que :
« lorsqu’une société de crédit foncier fait
l’objet d’une procédure de conciliation, les créances nées régulièrement des
opérations mentionnées au 2 du I de l’article L. 515-13 – soit les obligations
foncières – sont payées à leur échéance
contractuelle et par priorité à
toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou de sûretés, y
compris les intérêts résultant de contrats, quelle qu’en soit la durée. Jusqu’à
l’entier désintéressement des titulaires de créances
privilégiées au sens du
présent article, nul autre créancier de la société de crédit foncier ne peut se
prévaloir d’un droit quelconque sur les biens et droits de la société ».
La création des obligations à
l’habitat a donné un cadre légal aux actuels covered bonds contractuels en
améliorant leur lisibilité et leur sécurité. Elles augmenteront l’appétence des
investisseurs pour les obligations françaises | 
